Ранее мы уже говорили о частой практической проблеме отсутствия сведений о зонах с особыми условиями использования территорий в ЕГРН, в Правилах землепользования и застройки, в градостроительном плане конкретного земельного участка.

Инвестор или будущий собственник несут скрытые риски невозможности строительства на земельном участке, в отношении которого зоны с особыми условиями использования территории не отображены, хотя в соответствии с законодательством – установлены. 

Мы уже детально описывали правовые последствия установления защитных зон и зон охраны объектов культурного наследия, которые влекут либо полный запрет осуществления градостроительной деятельности, либо её ограничение. Об этом, а также о видах зон вы можете узнать из нашей статьи «Зоны с особыми условиями использования территории». 

Но что делать, если скрытые риски реализованы, и установлением такой зоны нарушены Ваши права? 

Рассмотрим этот вопрос на примере зон охраны объектов культурного наследия. 

Представим ситуацию, при которой вы являетесь собственником земельного участка или объекта капитального строительства, находящегося полностью или частично в такой зоне. По тем или иным причинам вы считаете, что установление данной зоны нарушает ваши права и законные интересы как собственника объекта недвижимости. 

В случае, если ваше имущество находится в границах защитной зоны, необходимо как можно быстрее инициировать установление вокруг памятника зоны охраны, так как границы и режим зоны охраны в большинстве случаев мягче, чем режим защитной зоны. 

Разработка проектов зон охраны включается в соответствующие федеральные и региональные целевые программы по сохранению, использованию и государственной охране объектов культурного наследия. 

Но Положением о зонах охраны объектов культурного наследия предусмотрено, что разработка проектов зон охраны может осуществляться также по инициативе и за счет средств собственников или пользователей объектов культурного наследия, а также правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны таких объектов. 

Отмечу, что на практике органы охраны объектов культурного наследия с установлением зон охраны не торопятся, собственники или пользователи таких объектов не имеют в этом существенного интереса, а процедура разработки проектов зон охраны является длительной и затратной. Тем не менее право на такую инициативу предусмотрено и для правообладателей смежных земельных участков за свой счёт. 

Таким образом, фактически собственники земельных участков, входящих в охранную зону, то есть смежных с теми участками, на которых расположены объекты культурного наследия, не могут осуществлять застройку своих участков до разработки зон охраны и вынуждены в связи с этим финансировать разработку проектов таких зон. 

Однако Верховный Суд РФ с данным утверждением не согласился, формально указав, что само Положение не ограничивает прав собственников земельных участков, входящих в охранную зону объекта культурного наследия, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе заключать договоры и застраивать свои земельные участки. 

Да, безусловно, Положение не содержит обязательных предписаний, однако, с выводом суда согласиться нельзя, так как длительное и не ограниченное по времени бездействие государственных органов, уполномоченных на установление зон охраны, фактически вынуждает смежных землевладельцев разработать проект зоны охраны самостоятельно и за свой счёт. 

Изменениями в законодательстве от 2019 года в данную ситуацию внесена некоторая ясность: предусмотрен переходный период, в течение которого на смену защитным зонам, установленным до 04 августа 2018 года, должны быть установлены зоны охраны в срок не позднее 01 января 2022. 

Для объектов культурного наследия, в отношении которых защитные зоны установлены после 04 августа 2018 года, зоны охраны должны быть установлены в течение 2 (двух) лет. 

Перейдем теперь от защитной зоны ко второму виду зон – зоне охраны. 

В том случае, если ваше имущество находится в границах уже установленной зоны охраны объекта культурного наследия, изменение её границ и режимов использования земель осуществляется путем разработки нового проекта. 

Закон не предусматривает возможности внесения изменений в существующий проект, а только разработку нового. 

Основные трудности, с которыми сталкиваются собственники смежных зданий и земельных участков заключаются: 

• в необходимости уменьшения границ территории зон охраны до разумных пределов и 
  
• в необходимости создания в границах зон охраны, объекта капитального строительства, отвечающего одновременно потребностям застройщика и требованиям охраны культурного наследия. (Например, новые объекты в зоне регулирования застройки могут создаваться в единой стилистике с сохраняемым объектом, размещаться таким образом, чтобы минимально ограничивать его визуальное восприятие и т.д.) 
  

Действующее законодательство не предусматривает каких-либо критериев установления зон охраны, их границ и режима, поэтому на практике допускаются достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. 

Ранее при возникновении перечисленных трудностей обладатель объекта недвижимости, чьи права нарушены установлением зоны охраны, был вправе оспорить решение о её утверждении, а также оспорить соответствующий проект. 

В настоящее время данная норма утратила силу, а в качестве альтернативы предложена возможность разработки нового проекта своими силами и за свой счёт, однако, как уже было отмечено, до 01 января 2022 года. 

Также в Земельном кодексе РФ появилось прямое указание на возможность возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением зон охраны. Об этом мы также подробно расскажем.