Прежде всего, напомним, что зоны с особым условием использования территорий это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.

Сложность ситуации состоит в том, что сведения об объектах культурного наследия и связанных с ними защитных зонах и зонах охраны довольно редко встречаются в ЕГРН и документах территориального планирования. В связи с этим сбор информации из различных источников часто занимает продолжительное время. 

Напомню, что для целей охраны самого объекта и регулирования застройки вокруг него сами объекты культурного наследия подразделяются на два вида: 

1. Признанные относящимися к культурному наследию по итогам экспертизы и внесенные в федеральный, региональный либо муниципальный реестры, и 
   
2. Выявленные объекты культурного наследия. Это объекты, в отношении которых не проведена экспертиза и не принято окончательное решение об отнесении их к числу объектов культурного наследия. 
   

Существует два вида зон с особыми условиями использования территорий применительно к объектам культурного наследия, это:

1. Защитная зона, и 
   
2. Зона охраны. 
   

Первый вид – Защитная зона объекта культурного наследия 

Данная зона устанавливается вокруг памятника после его внесения в реестр объектов культурного наследия соответствующего значения и до разработки проекта зоны охраны. 

Данная зона не применяется к выявленным объектам культурного наследия. Её задача – не допускать ухудшения состояния памятника и прилегающей территории до того, как будет установлен конкретный режим охраны памятника, то есть разработаны и утверждены проекты территории и зон охраны объекта культурного наследия. 

На это время вся градостроительная деятельность вокруг объекта культурного наследия фактически запрещается. 

Защитная зона объекта культурного наследия характеризуется: 

• значительным размером – от 100 до 300 метров во всех направлениях от контура памятника или общего контура ансамбля. 
  
• крайне жёстким режимом ограничений градостроительной деятельности. А именно, в защитной зоне объекта культурного наследия полностью запрещается новое строительство, а также реконструкция объектов капитального строительства, связанная с изменением их параметров: высоты, количества этажей и площади, за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. 

Второй вид – Территория и зоны охраны объекта культурного наследия 

Для каждого объекта культурного наследия должны быть разработаны проекты границ объекта и зон его охраны. Этими проектами утверждается: 

• Территория самого объекта культурного наследия. 
  

На практике возникают сложности, связанные с отсутствием у парков, усадеб и ансамблей границ, сохранившихся на местности. В этих случаях принципиально значимым является вопрос о включении тех или иных территорий в границы объекта. Данный вопрос разрешается путём подготовки и экспертизы проекта границ на основании архивных данных и текущего состояния местности. 

• Зоны охраны объекта культурного наследия. 
  

В свою очередь, зоны охраны имеют три разновидности: 

Первая – Охранная зона. Отличается наиболее существенными ограничениями. В том числе, в ней запрещается строительство, за исключением действий по сохранению самого объекта культурного наследия. 

Вторая разновидность – Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности. Устанавливается в отношении уже застроенной территории за пределами охранной зоны. В данной зоне в той или иной степени ограничивается новое строительство с тем, чтобы вновь возводимые или реконструируемые здания не угрожали сохранению объекта культурного наследия и не затрудняли его визуальное восприятие. 

Третья разновидность – Зона охраняемого природного ландшафта. Устанавливается за пределами охранной зоны объекта культурного наследия на незастроенных территориях, сохранивших свой природный ландшафт. В данной зоне запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность, например рубка леса, добыча полезных ископаемых и другие. Ограничения хозяйственной деятельности вводятся для сохранения ландшафта вокруг объекта культурного наследия. 

Действующее законодательство не предусматривает каких-либо критериев установления зон охраны, их границ и режима, поэтому на практике могут устанавливаться как все, так и часть вышеуказанных зон охраны. Границы и степень ограничений определяются при проектировании зон охраны специалистами: архитекторами, искусствоведами и другими, исходя из общих принципов – сохранения объекта культурного наследия, обеспечения его визуального восприятия, сохранения или восстановления вокруг объекта аутентичного или, как минимум, резко не конфликтующего с ним окружения. 

Очевидно, что данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия. 

Основные трудности, с которыми сталкиваются собственники объектов культурного наследия, а также смежных зданий и земельных участков заключаются в следующем: 

• во-первых, – сложность уменьшения границ территории зон охраны объекта культурного наследия до разумных пределов; 
  
• во-вторых, – при создании в границах зон охраны объекта капитального строительства, отвечающего потребностям застройщика и требованиям охраны культурного наследия. 
  

Например, новые объекты в зоне регулирования застройки могут создаваться в единой стилистике с сохраняемым объектом, размещаться таким образом, чтобы минимально ограничивать его визуальное восприятие и т.д. 

В свою очередь сами объекты культурного наследия также могут реставрироваться с сохранением исторически ценных элементов и одновременным приспособлением под практические нужды. В отдельных случаях можно совместить создание новых площадей с восстановлением утраченных частей объекта культурного наследия, например, воссоздать некогда утраченные объекты в прежних границах и стиле. 

Все вышеперечисленные возможности могут быть реализованы лишь при грамотном подходе к установлению режима зон охраны объекта и эффективном взаимодействии с уполномоченными органами в области охраны культурного наследия.