признание права собственности на самовольную постройку 

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ 

Что такое самовольная постройка. Последствия признания постройки самовольной. Возможности для легализации самовольной постройки


Что такое "самовольная постройка"

Ответ на этот вопрос содержится в статье 222 ГК, которая говорит, что самовольной постройкой является здание, сооружение, строение, отвечающее хотя бы одному из следующих трех условий: 

  • она возведена на чужом земельном участке или на своем участке, но на котором строить нельзя (например, строительство многоквартирного жилого дома на участке для ИЖС), 
  • она возведена без получения необходимых согласований, разрешений (например, без разрешения на строительство или реконструкцию объекта), 
  • она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил. 

Напомню, достаточно одного из этих трех условий, но, это важно (!), оно должно иметь место и в момент начала строительства, и в момент выявления самовольной постройки. 

Важно также отметить еще два обстоятельства: 

Первое – норма о самовольной постройке работает только для недвижимого имущества, она не применяется для временных строений (например, летних веранд у ресторанов, строительных "бытовок"), для сооружений, перенос которых возможен без ущерба для объекта, для вспомогательных сооружений. 

Второе – нормы о самовольной постройке применяются и для реконструкции ранее зарегистрированных объектов, то есть в случае, когда в результате изменения объекта недвижимости получается новый объект с измененными параметрами (например, когда надстраивается новый этаж в здании). 

Каковы последствия признания постройки самовольной? 

Во-первых, тот, кто ее построил не приобретает на нее право собственности, он не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, а также не может использовать самовольную постройку. 

Во-вторых, сама самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с нормативными требованиям, при чем делается это за счет того кто строил либо за счет правообладателя земельного участка. 

Что делать, если выяснилось, что постройка – самовольная? 

В некоторых случаях самовольную постройку можно легализовать. 

Можно в суде признать право собственности на самовольную постройку при одновременном соблюдении следующих трех условий: 

  1. Если у построившего лица есть право на строительство на этом участке (например, собственность, аренда с правом застройки), 
  2. Если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (например, требованиям о назначении, о высотности объекта, иным градостроительным требованиям),
  3. Если сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (например, проект должен был пройти экспертизу в установленном порядке и прошел ее). 

Приведу некоторые интересные ситуации, связанные с самовольными постройками

До недавнего времени суды отказывали в признании права собственности на самовольную постройку в случае отсутствия разрешения на строительство, хотя данный вопрос уже обсуждался высшим судом в 2010 году. 

В мае 2020 года Верховный Суд РФ еще раз назвал случай, когда отсутствие разрешения на строительство не является препятствием для легализации самовольной постройки. 

Суд подтвердил возможность признания права собственности на самовольную постройку в случае, когда отсутствует только разрешение на строительство, но тот, кто строил, принимал необходимые меры для его получения, а отказы в выдаче этого разрешения не были мотивированы и носили формальный характер. 

При этом, все остальные условия, о которых я рассказал ранее, должны быть соблюдены, и суды в любом случае должны это проверить. 

Проблема самовольных строений и их легализации является очень обширной и разносторонней. 

Так, например, Верховный Суд РФ в ближайшее время рассмотрит спор о сносе здания, которое было возведено собственником участка с соблюдением всех требований законодательства, в том числе были получены все необходимые разрешения от органов местного самоуправления. Но потом выяснилось, что на земельном участке есть подземный газопровод, о котором «Мособлгаз» не сообщил местным чиновникам, соответственно указанные сведения отсутствовали и в Правилах землепользования и застройки территории. Суд отказался удовлетворить иск о сносе дома, но теперь делом заинтересовался Верховный Суд. 

Мы будем следить за результатами рассмотрения этого дела и расскажем о нем.

наШИ статьи и видео

наШИ статьи и видео

ВИДЕО
ДВА ДИРЕКТОРА В ОБЩЕСТВЕ

Об управлении обществом двумя директорами, распределении полномочий между ними, плюсах и минусах подобной модели, рекомендациях при взаимодействии с контрагентами, имеющими два руководителя

ВИДЕО
ДРОБЛЕНИЕ БИЗНЕСА С ЦЕЛЬЮ НАЛОГОВОЙ ОПТИМИЗАЦИИ

О дроблении бизнеса с целью налоговой оптимизации, последствиях для налогоплательщиков, обстоятельствах, которые обязана доказать налоговая при обращении в суд, налоговой реконструкции

ВИДЕО
Вместо директора управляющая компания

Об управляющей компании в обществе: зачем применяется данная модель, каковы ее преимущества и недостатки, рекомендации по содержанию условия договора между обществом и управляющей организацией

ВИДЕО
ПОКУПКА БИЗНЕСА: ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ПУТИ РЕШЕНИЯ

О ключевых трудностях, возникающих при приобретении юридического лица, способах минимизации рисков, инструментах анализа компании, составе документов и активов, которые подлежат проверке до покупки

наШИ КОНТАКТЫ

наШИ КОНТАКТЫ

CRM-форма появится здесь


адрес
190068, Санкт-Петербург,
Мытнинская наб., д.13
ОТКРЫТЫ Пн-Пт: 09.00 -18.00