Что такое зоны с особым условием использования территорий

Прежде всего, напомним, что зоны с особым условием использования территорий это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны.

Перечень таких зон содержится в статье 105 Земельного Кодекса, к ним относятся, например: 

• зоны охраны объектов культурного наследия,
  
• охранная зона объектов электроэнергетики, железных, автомобильных дорог, иных сооружений,
  
• водоохранные (рыбоохранные) зоны и прибрежные защитные полосы,
  
• санитарно-защитная зона и т.д. 
  

Каждая из этих зон накладывает предусмотренные профильным законодательством ограничения в использовании земельного участка, в том числе способна ограничивать возможность строительства на нем каких-либо капитальных объектов. 

В чем проблема?

Приобретая земельный участок для строительства, покупатель рассчитывает, что в случае отсутствия указания на какие-либо ограничения и зоны с особыми условиями в выписке из ЕГРН, градостроительном плане участка и на карте градостроительного зонирования, он полностью застрахован от таких ограничений и может строить тот объект, который соответствует градостроительной документации. 

Однако судебная практика говорит об ином. Вынесено множество решений 

• об обязании сноса строений, созданных в различных охранных зонах (особенно часто это случается при строительстве в охранной зоне газопровода), 
  
• об уменьшении высотности строений в охранной зоне объекта культурного наследия и так далее. 
  

В случае, если здание только планируется к постройке, собственник рискует не получить разрешение на строительство в планируемых объемах, планируемой этажности, как это нередко бывает, например, в случае попадания участка в зону охраны объектов культурного наследия или защитную зону такого объекта. 

Почему же суды не встают на сторону застройщика, который руководствуется сведениями из ЕГРН, градостроительным планом и картой градостроительного зонирования? 

Градостроительный план земельного участка требуется застройщикам для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Однако, сам по себе он исключен из документации по планировке территории, он не формирует правовой режим земельного участка, а лишь в информационных целях указывает характеристики земельного участка, содержащиеся в иных документах. 

Только разрешение на строительство показывает, допустимо ли размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и установленными ограничениями. 

Процедура установления охранных зон регламентирована соответствующим профильным законодательством: 

• в отношении охранных зон – это законодательство об охране объектов культурного наследия, 
  
• водоохранные зоны и прибрежные защитные зоны формируются в соответствии с Водным кодексом, 
  
• охранные зоны линий и сооружений связи – в соответствии с законом «О связи»  и так далее. 
  

Тот факт, что в градостроительном плане не отражены зоны с особыми условиями использования территорий, к сожалению, не свидетельствует о том, что данные зоны не установлены. 

Правила землепользования и застройки также не устанавливают зоны, а лишь отображают их границы, обеспечивая публичный доступ к информации. Поэтому отсутствие отображения зон на карте градостроительного зонирования также не означает, что такие зоны в действительности не установлены. 

Аналогична ситуация и с ЕГРН. 

Таким образом, на данный момент отсутствует надежный единый свод информации о земельных участках. 

Пути решения

Законодатель пытается решить проблему: в 2018 году была принята норма о том, что с 2025 года все ограничения и обременения должны будут указываться в ЕГРН, а до этого момента регламентирован перечень случаев, при которых зоны считаются установленными, даже если сведений о них нет в ЕГРН, но при условии, что они установлены до 1 января 2022 года – 

• правовым актом органа государственной власти или органа местного самоуправления либо 
  
• решением суда.
  

Таким образом напрашивается вывод о том, что сегодня при приобретении земельного участка не следует ограничиваться изучением выписок из ЕГРН, Правил землепользования и застройки и градостроительного плана, необходимо подробно изучить местность, где находится земельный участок, на предмет обнаружения водных объектов, объектов культурного наследия, линий связи или электроснабжения, предприятий с санитарно-защитными зонами и так далее.

Также целесообразно обратиться в местную администрацию с запросом информации о принятых решениях, согласованиях или нормативных актах об установлении особых охранных зон, изучить решения судов по данной тематике в отношении интересующего адреса и адресов прилегающих объектов. 

В свете активности газоснабжающей компании по судебным искам о сносе строений рядом с газопроводами, либо на участках, где планируется строительство газопроводов, целесообразно делать соответствующие запросы в региональные подразделения этой компании.