Мы продолжаем обсуждать объекты культурного наследия и обязательства правообладателей таких объектов по их сохранению. 

Сегодня обсудим вопрос, каким же образом регулируются правоотношения по сохранению объекта культурного наследия между правообладателем такого объекта и Российской Федерацией или субъектом РФ или Муниципальным образованием. 

Охранное обязательство

В соответствии с изменениями в закон об охране объектов культурного наследия между уполномоченными органами охраны и правообладателями должно быть заключено охранное обязательство. 

В охранном обязательстве указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, а именно,  требования:

1. К сохранению объекта культурного наследия; 
   
2. К содержанию и использованию объекта в случае угрозы ухудшения его состояния; 
   
3. К обеспечению доступа к объекту культурного наследия; 
   
4. К размещению наружной рекламы на объектах и их территориях в случае, если ее размещение допускается; 
   
5. К установке информационных надписей и обозначений на объект культурного наследия (последнее требование установлено для охранных обязательств утверждаемых после 08 января 2019 г). 
   

В случае необходимости соответствующие органы охраны объектов культурного наследия, вправе устанавливать дополнительные требования, то есть перечень не является закрытым. 

До оформления охранного обязательства нового образца применяются ранее действовавшие охранно-арендные, охранные договоры или охранные обязательства. 

Неотъемлемой частью охранного обязательства является паспорт объекта культурного наследия. 

В случае отсутствия паспорта соответствующие сведения вносятся в само охранное обязательство. 

Охранное обязательство утверждается актом федерального органа охраны объектов культурного наследия или актом регионального органа охраны. 

Данный акт с утвержденным им охранным обязательством подлежит размещению на сайте утвердившего его органа охраны в сети "Интернет" и приобщается федеральным органом охраны к учетному делу соответствующего объекта культурного наследия. 

Исполнение охранного обязательства

Охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица на основании гражданско-правового договора. 

То есть передача объекта в аренду не освобождает собственника объекта от исполнения охранного обязательства, а также от ответственности за его неисполнение.

В судебной практике встречались споры о том, какому лицу – действительному собственнику или прежнему собственнику, с которым было заключено охранное обязательство, и который принял на себя подобные обязательства, надлежало выполнять работы по сохранению объекта памятника культуры. 

Практика говорит следующее: обязанным лицом по исполнению предусмотренных в охранном обязательстве мероприятий является лицо, обладающее определенными полномочиями в отношении такого объекта. Охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица на основании гражданско-правового договора. 

В случае, если к моменту перехода права владения в отношении объекта культурного наследия оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения объектом. 

Таким образом, к новому владельцу переходит обязанность по содержанию, ремонту и сохранению объекта-памятника и предъявление требований о выполнении таких работ к прежнему владельцу незаконно. 

Расходы на сохранение объекта культурного наследия

Верховный Суд РФ сформулировал очень важную мысль: отношения, связанные с надлежащим содержанием объекта культурного наследия, являются безвозмездными, предприятие должно было выполнить мероприятия, указанные в приложении к охранному обязательству, не для органа охраны, а в целях сохранения имущества, находящегося у него во владении и являющегося объектом особой охраны, исполняя при этом публичную обязанность, установленную Законом. 

Это нужно учитывать лицам, приобретающим в собственность объекты культурного наследия. С момента перехода права собственности у них возникают обязанности по сохранению данного объекта. Предъявить кому-либо, в том числе прежнему собственнику, иски о компенсации затрат на подобные работы будет невозможно, в связи с чем будущие затраты желательно учесть при формировании покупной цены объекта. 

Переход прав на объект культурного наследия

Необходимо обратить внимание на техническую сторону оформления документов для перехода права на объект: договор купли-продажи объекта культурного наследия должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого возникает право собственности, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре такого существенного условия сделка является ничтожной. 

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью указанного договора. 

Указание на ничтожность договора, не содержащего условий охранного обязательства и самого охранного обязательства как неотъемлемой его части, является принципиальным. Как известно, ничтожный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме тех, что связаны с его недействительностью, и не может быть сохранен даже в том случае, когда воля сторон направлена на сохранение договора. При этом суд вправе по своей инициативе применить последствия недействительности сделки.