Что такое объект незавершенного строительства

Полноценное содержательное определение объекта незавершенного строительства в российском законодательстве отсутствует.

Законодатель лишь указывает, что он является объектом капитального строительства, строительство которого не завершено. 

Из Гражданского кодекса следует, что такой объект также рассматривается как недвижимое имущество, то есть является объектом гражданских прав и с момента регистрации прав него в ЕГРН он может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. 

Также необходимо отметить, что одним из свойств объекта незавершенного строительства является невозможность образования в нем иных объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений). Например, суды отказывают в признании права собственности на квартиру в недостроенном многоквартирном доме. 

Когда возникает и прекращает свое существование объект незавершенного строительства

Применительно к вновь возводимому объекту Верховный Суд РФ сформулировал следующую позицию: «при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (то есть объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью участка и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью». 

Кроме того, Верховный Суд РФ в этом же постановлении отмечает, что «закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение». 

Что касается объекта, находящегося в стадии реконструкции, представляется, что с момента начала выполнения строительных работ, приводящих к изменению строительных конструкций, такое недвижимое имущество обладает признаками объекта незавершенного строительства. 

Недвижимое имущество утрачивает статус объекта незавершенного строительства при успешном завершении строительных работ, а именно, в момент появления фактической возможности эксплуатации результата строительства в соответствии с проектной документацией, что служит основанием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства проводится по общим правилам, которые предусмотрены для регистрации прав на недвижимость. 

Чтобы зарегистрировать право собственности на такой объект, необходимо поставить его на кадастровый учет. В данном случае процедура постановки на учет и государственная регистрация права собственности будут проводиться одновременно. 

Снятие с учета объекта незавершенного строительства и регистрация прекращения прав будут осуществлены Росреестром одновременно с регистрацией прав на созданный объект при его вводе в эксплуатацию. Подача каких-либо отдельных заявлений о снятии с учета объекта незавершенного строительства и прекращения на него прав не потребуется. 

В каких случаях мы рекомендуем регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства

В первую очередь, регистрация права потребуется при наличии желания каким-либо образом распорядиться объектом (продать, внести в уставной капитал и т.д.). 

Также, согласно закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. 

При уклонении застройщика государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. 

Кроме того, регистрация прав на объект незавершенного строительства будет актуальна в случае принятия решения об изъятии земельного участка, на котором располагается такой объект, для государственных или муниципальных нужд (например, для строительства автомобильной дороги, объектов тепло-, газоснабжения). 

Если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих тому же собственнику, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость этих объектов недвижимости, право собственности на которые подлежит прекращению. При отсутствии регистрации прав на объект незавершенного строительства существует риск отказа в предоставлении компенсации в этой части. 

Следует отметить, что судебная практика по некоторым категориям дел начинает отходить от обязательности регистрации права собственности на объект незавершенного строительства для того, чтобы считаться собственником такого объекта применительно к тем или иным правоотношениям. 

Так, Верховный Суд РФ при рассмотрении дела, связанного с однократным предоставлением земельного участка собственнику объекта для завершения его строительства, указал, что в этом случае нет необходимости в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства для предоставления земельного участка. 

Некоторые исследователи считают, что схожий подход должен применяться и при определении перечня лиц, которые вправе требовать возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением или изменением зон с особыми условиями использования территорий, хотя этот подход, конечно, противоречит действующему «принципу внесения», согласно которому права на имущество, подлежащие гос. регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН. 

Таким образом, на уровне закона и правоприменительной практики отсутствуют четкие критерии, которые помогают определить необходимость регистрации прав на объект незавершенного строительства в том или ином случае. Исходя из этого, подход будет индивидуален для каждой отдельной ситуации с учетом всех рисков и преобладающего вектора судебной практики по данному вопросу. 

Тем не менее, полагаем, что наличие государственной регистрации прав, как юридического акта признания и подтверждения этих прав, во всех случаях является предпочтительной.