Изменения законодательства 2015: Сокращен перечень условий предварительного договора

Автор: Ирина Курышева

С 1 июня 2015 года сокращен перечень условий, которые должен содержать предварительный договор. Ранее такой договор должен был содержать все существенные условия основного договора. Теперь – только условия, позволяющие установить предмет договора и условия, по которым в основном договоре должны быть достигнуты соглашения сторон (п.3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). 

Условия, предложенные одной стороной при заключении предварительного договора, должны быть согласованы сторонами. При  разногласиях между сторонами по таким условиям предварительный договор не будет считаться заключенным. По остальным, в том числе существенным, условиям договора, если такие условия невозможно определить на момент заключения предварительного договора, стороны могут договориться при заключении основного договора.

Как показывает практика, стороны при заключении предварительного договора не всегда сразу могут определить существенные условия, либо могут ошибочно считать те или иные условия существенными. В данном случае, законодатель упростил момент согласования существенных условий, сделав его не обязанностью сторон, а все же правом. Предполагается, что в интересах сторон по-прежнему остается согласование всех существенных условий в момент заключения предварительного договора, но, если эти условия невозможно установить на дату заключения данного договора, то нельзя требовать согласования таких условий в обязательном порядке.

Как следует из абз. 2 п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора, такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Скорее всего, в связи с внесенными изменениями, у судов возникнут новые трудности как с определением самих существенных условий, так и с точным установлением предмета договора, поскольку на сегодняшний день нет единой практики применения по данному вопросу.

Один из распространенных споров, относительно условий предварительного договора, рассматриваемый судами, связан с заключением предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Чаще всего, такой договор заключают тогда, когда невозможно сразу заключить основной договор, например, когда у сторон отсутствуют необходимые документы или достаточная сумма денежных средств. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества требует обязательной письменной формы. Также такой предварительный договор должен содержать: условия, позволяющие установить предмет; условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора; условия о цене; перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (этот пункт касается только жилого недвижимого имущества).

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.  В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. А, согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Предполагается, что последние два условия для предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества – это условия, по которым сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Что касается судебной практики, то она направлена в основном на разъяснение сторонам того факта, что предварительный договор не содержит никаких обязательств (в т.ч. обязательств по передачи вещи или оказанию услуги), кроме обязательства заключить основной договор.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Однако, в связи с внесением изменений в п.2 ст. 446 ГК РФ, с 01 июня 2015 г. заинтересованная сторона может обратиться в суд с требованием заключить основной договор только в течение 6 месяцев с момента возникновения разногласий относительно условий заключения такого договора. Благодаря такому нововведению (помимо сокращения срока до 6 месяцев), теперь более заинтересованная в заключении основного договора сторона, может обратиться в суд с требованием ко второй стороне заключить основной договор на условиях, определенных судом.

Данные изменения распространяются на правоотношения, возникшие после 1 июня 2015 года. К правоотношениям, возникшим до 1 июня 2015 года, новые нормы применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникли после указанной даты.

Пожалуйста, оставьте здесь свой вопрос.
Мы получим его на e-mail
и обязательно ответим вам




подписаться на новости
captcha

Заполните форму и мы вам пришлем интересующий образец правового документа





подписаться на новости